Chuyển tới nội dung
Home » News » Economics » Định giá » [Định Giá] Mặt tiền Bàn Cờ, 3.1×11.5 m, Quận 3

[Định Giá] Mặt tiền Bàn Cờ, 3.1×11.5 m, Quận 3

Tổng giá trị = 10,23 (Đất công nhận) + 0,72 (Nhà 4 tầng) + 2,05 (Mặt tiền + Lề 3m) + 0,25 (Phần đất 5 m² lộ giới) – 0,45 (Bề ngang hẹp 3,1m) = 12,80 tỷ VNĐ

Bán nhà mặt tiền Bàn Cờ, 3.1×11.5 m, Quận 3, giá 13.5 tỷ

Phương trình tổng quát: Giá trị nhà = Giá trị đất nền công nhận (31 m²) + Giá trị công trình nhà 4 tầng BTCT + Thặng dư mặt tiền kinh doanh & Lề đường 3m + Thặng dư phần đất lộ giới đang sử dụng (5 m²) – Chiết giảm bề ngang hẹp (3,1m)

1. Dữ liệu thuộc tính của tài sản

  • Vị trí & Hạ tầng: Mặt tiền đường Bàn Cờ, Phường 3, Quận 3, TP.HCM (lề đường rộng 3m, thuộc tuyến phố chuyên doanh – mua bán sầm uất kết nối trực tiếp Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Thiện Thuật, giáp ranh Quận 1 và Quận 10).
  • Diện tích & Kích thước khuôn đất:
    • Diện tích đất công nhận trên sổ: 31 m² (kích thước 3,1m x 11,2m – 11,5m).
    • Diện tích thửa đất thực tế / diện tích sử dụng tầng trệt: 33,93 m² – 36 m² (có khoảng 3 m² – 5 m² thuộc lộ giới đường Bàn Cờ nhưng đang được sử dụng trọn vẹn).
  • Kết cấu & Hiện trạng công trình: Nhà 4 tầng bê tông cốt thép (BTCT) kiên cố, đúc chắc chắn (1 trệt, 3 lầu, sân thượng).
    • Bố trí: 2 phòng ngủ lớn + 1 phòng nhỏ, mỗi tầng đều có WC, cửa sổ và ban công thoáng mát. Nhà chính chủ lâu đời, hoàn công đầy đủ, chỉ cần sơn lại là ở/kinh doanh ngay.
    • Tổng diện tích sàn sử dụng (GFA): Khoảng 120 – 130 m².
  • Quy hoạch & Hướng: Hướng Đông Bắc, đất ở hiện hữu, không vướng quy hoạch giải tỏa.
  • Pháp lý & Giá chào bán: Sổ hồng chính chủ, pháp lý rõ ràng, hoàn công đầy đủ, công chứng ngay; giá chào bán 13,5 tỷ VNĐ.

2. Định lượng từng thuộc tính theo mô hình Hedonic

  • Giá trị đất nền công nhận cơ sở (P_land_legal): 10,23 tỷ VNĐ
    • Mặt tiền đường Bàn Cờ (đoạn Phường 3, Quận 3) có đơn giá đất công nhận giao dịch thực tế hiện dao động từ 310 – 350 triệu VNĐ/m².
    • Áp dụng mức đơn giá cơ sở 330 triệu VNĐ/m² trên diện tích đất công nhận 31 m²: 31 m² x 330.000.000 VNĐ = 10,23 tỷ VNĐ.
  • Giá trị công trình xây dựng 4 tầng BTCT hoàn nhập (P_structure): 0,72 tỷ VNĐ
    • Công trình nhà 4 tầng BTCT kiên cố, tổng diện tích sàn sử dụng ~125 m². Suất vốn đầu tư hoàn thiện nhà phố trung tâm khoảng 8,5 triệu VNĐ/m² sàn.
    • Tỷ lệ chất lượng công trình còn lại theo khấu hao sử dụng ước đạt 68%: 125 m² x 8.500.000 VNĐ/m² x 68% = 0,722 tỷ VNĐ (làm tròn 0,72 tỷ VNĐ).
  • Thặng dư vị thế mặt tiền & Lề đường rộng 3m (Delta_commercial): 2,05 tỷ VNĐ
    • Phố Bàn Cờ là chợ/khu thương mại đông đúc nổi tiếng Quận 3, có lề đường rộng 3m rất thuận tiện đậu xe kinh doanh shop, phòng khám, spa, salon hoặc cho thuê mặt bằng dòng tiền tốt (thặng dư đóng góp khoảng 20% giá trị đất nền).
  • Thặng dư giá trị sử dụng phần đất lộ giới 5 m² (Delta_encroachment): 0,25 tỷ VNĐ
    • Tầng trệt sử dụng thực tế 36 m² (rộng hơn 5 m² so với diện tích công nhận 31 m²). Phần diện tích này thuộc lộ giới đường nhưng được khai thác trọn vẹn làm mặt bằng kinh doanh/sân xe. Tính bằng ~15% đơn giá đất công nhận: 5 m² x 330 triệu VNĐ/m² x 15% = 0,25 tỷ VNĐ.
  • Chiết giảm do bề ngang nhà hẹp 3,1m (Discount_width): – 0,45 tỷ VNĐ
    • Bề ngang 3,1m hơi hạn chế đối với một căn nhà mặt tiền đường kinh doanh (mặt tiền đẹp tiêu chuẩn từ 4,0m trở lên), làm giảm mức độ nhận diện bảng hiệu và độ thông thoáng của lối vào.

3. Tổng hợp kết quả định giá

Tổng giá trị = 10,23 (Đất công nhận) + 0,72 (Nhà 4 tầng) + 2,05 (Mặt tiền + Lề 3m) + 0,25 (Phần đất 5 m² lộ giới) – 0,45 (Bề ngang hẹp 3,1m) = 12,80 tỷ VNĐ

4. Khung giá khuyến nghị trên thị trường thực tế

Đây là mức giá phát tương đối sát thị trường cho một sản phẩm mặt tiền trung tâm Quận 3 có lề đường 3m và nhà 4 tầng kiên cố mua về sử dụng/cho thuê ngay. Người mua có nhu cầu ở kết hợp kinh doanh hoặc giữ tài sản tạo dòng tiền có thể đàm phán chốt giao dịch ở vùng giá 12,6 – 12,9 tỷ VNĐ.

Khoảng giá thị trường hợp lý (Fair Market Value): 12,5 – 13,0 tỷ VNĐ (tương đương khoảng 403 – 419 triệu VNĐ/m² tính theo diện tích đất công nhận 31 m², đã bao gồm nhà 4 tầng BTCT và lợi thế kinh doanh mặt tiền Bàn Cờ có vỉa hè 3m).

Vùng giá thanh khoản nhanh (bán gấp thu tiền mặt): 11,8 – 12,2 tỷ VNĐ.

Đánh giá mức giá chủ nhà đang chào bán (13,5 tỷ VNĐ):

Mức giá chào bán 13,5 tỷ VNĐ (tương đương ~435,5 triệu VNĐ/m² đất công nhận) chỉ cao hơn giá trị định giá thực tế khoảng 4% – 5% (chênh lệch từ 0,5 – 0,7 tỷ VNĐ).

Tag: