💰ĐỊNH GIÁ hẻm 119/ Nguyễn Quý Anh, 4×18 m, Tân Phú.
💲 Giá kỳ vọng: 12,000,000,000 ₫
💱Tổng giá trị = 7,56 (Đất cơ sở) + 1,55 (Xây dựng 4 tầng) + 0,75 (Sát công viên & Biệt thự) + 0,60 (Kế MT & Đường 8m) + 0,35 (Khuôn đất 4x18m) + 0,35 (Quy hoạch 8 tầng) = 11,16 tỷ VNĐ.
✅ Diện tích: 72 m²
✅ Kích thước: 4×18 m
✅ Kết cấu: Nhà 4 tầng, BTCT
✅ Vị trí: Hẻm đường Nguyễn Quý Anh, phường Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú.
1. Dữ liệu thuộc tính của tài sản
• Vị trí: Hẻm 119/ đường Nguyễn Quý Anh, Phường Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú, TP.HCM (vị trí đắc địa kế mặt tiền đường, sát bên công viên cây xanh và khu biệt thự Hoa Bằng đẳng cấp; kết nối trực tiếp Tân Sơn Nhì, Nguyễn Cửu Đàm, Gò Dầu, Trương Vĩnh Ký).
• Đặc tính hạ tầng trước nhà: Thực tế đường rộng 8m trải nhựa, ô tô tránh nhau thoải mái; trích lục quy hoạch ghi nhận lộ giới hẻm 6m; hướng Tây Nam.
• Cảnh quan & Môi trường sống: Liền kề công viên mảng xanh, khu dân trí cao, an ninh, thoáng đãng, đồng bộ nhà cao tầng và biệt thự.
• Diện tích đất công nhận: 72 m² (kích thước chuẩn 4m x 18m vuông vắn khổ A4, không lỗi phong thủy, không dính quy hoạch).
• Kích thước khuôn đất: Ngang 4m x Dài 18m (chiều sâu lý tưởng để bố trí gara ô tô, giếng trời trung tâm và sân sau thoáng gió).
• Kết cấu xây dựng: Nhà 4 tầng đúc bê tông cốt thép kiên cố (1 trệt, 3 lầu BTCT).
• Công năng sử dụng: Gara ô tô trong nhà, phòng khách, bếp, 5 phòng ngủ, 5 WC khép kín, phòng thờ, sân thượng. Phù hợp để ở gia đình đa thế hệ, làm văn phòng công ty, spa thẩm mỹ, phòng khám hoặc lớp học.
• Tổng diện tích sàn xây dựng ước tính (GFA): Khoảng 230 – 245 m² sàn.
• Quy hoạch & Pháp lý: Đất nhóm nhà ở hiện hữu (tầng cao quy hoạch 1 – 8 tầng, mật độ xây dựng 65%), sổ hồng riêng vuông vắn A4 hoàn công đầy đủ; giá chào bán 12 tỷ VNĐ.
• Dòng tiền khai thác: 20 – 24 triệu VNĐ/tháng (240 – 288 triệu VNĐ/năm) cho thuê nguyên căn làm văn phòng, công ty hoặc spa.
2. Định lượng từng thuộc tính theo mô hình Hedonic
• Giá trị đất nền cơ sở theo vị trí (P_land): 7,56 tỷ VNĐ
o Khu vực hẻm ô tô 6m – 8m đường Nguyễn Quý Anh, Phường Tân Sơn Nhì (khu vực có giá trị sống và dân trí dẫn đầu Quận Tân Phú) có đơn giá giao dịch đất nền dao động phổ biến từ 100 – 110 triệu VNĐ/m².
o Áp dụng mức đơn giá cơ sở 105 triệu VNĐ/m² trên diện tích đất công nhận 72 m²: 72 m² x 105.000.000 VNĐ = 7,56 tỷ VNĐ.
• Giá trị công trình xây dựng 4 tầng BTCT hoàn nhập (P_structure): 1,55 tỷ VNĐ
o Tòa nhà 4 tầng đúc BTCT kiên cố (trệt, 3 lầu), hoàn công đầy đủ, bố trí 5PN – 5WC hoàn chỉnh, diện tích sàn sử dụng khoảng 235 m². Suất vốn đầu tư hoàn thiện dạng nhà phố cao tầng chất lượng cao tại khu Tân Sơn Nhì khoảng 8,0 triệu VNĐ/m² sàn.
o Tỷ lệ chất lượng công trình còn lại theo khấu hao sử dụng ước đạt khoảng 82%: 235 m² x 8.000.000 VNĐ/m² x 82% = 1,541 tỷ VNĐ (làm tròn 1,55 tỷ VNĐ).
• Thặng dư môi trường sống sát công viên & Khu biệt thự Hoa Bằng (Delta_amenity): 0,75 tỷ VNĐ
o Liền kề công viên mảng xanh thoáng mát và khu biệt thự Hoa Bằng văn minh tạo ra giá trị cộng hưởng cảnh quan vi khí hậu trong lành, không gian vui chơi thể thao cho trẻ nhỏ và người lớn tuổi, giúp bất động sản đạt thanh khoản ở thực cao (thặng dư đóng góp thêm khoảng 10% giá trị đất nền).
• Thặng dư vị thế hạ tầng hẻm 6m – 8m kế mặt tiền (Delta_location): 0,60 tỷ VNĐ
o Vị trí chỉ cách mặt tiền đường Nguyễn Quý Anh vài bước chân kết hợp lòng đường trải nhựa rộng 6m – 8m ô tô tránh nhau thoải mái, xe 7 chỗ và xe tải nhỏ ra vào đậu đỗ dễ dàng, rất thuận lợi để mở văn phòng đại diện hoặc làm công ty.
• Thặng dư tỷ lệ khuôn đất chuẩn 4m x 18m khổ A4 (Delta_shape): 0,35 tỷ VNĐ
o Khuôn đất ngang 4m dài 18m vuông vắn không lỗi phong thủy, tỷ lệ dài 18m giúp thiết kế giếng trời đối lưu không khí cực tốt và chừa sân trước/gara đậu ô tô riêng biệt.
• Thặng dư tiềm năng quy hoạch cao tầng 1 – 8 tầng (Delta_zoning): 0,35 tỷ VNĐ
o Thuộc nhóm đất ở hiện hữu với tầng cao quy hoạch tối đa lên đến 8 tầng, đất sạch không bị dính lộ giới quy hoạch giao thông, bảo chứng tiềm năng gia tăng giá trị vốn bền vững theo thời gian.
3. Tổng hợp kết quả định giá
Tổng giá trị = 7,56 (Đất cơ sở) + 1,55 (Xây dựng 4 tầng) + 0,75 (Sát công viên & Biệt thự) + 0,60 (Kế MT & Đường 8m) + 0,35 (Khuôn đất 4x18m) + 0,35 (Quy hoạch 8 tầng) = 11,16 tỷ VNĐ
4. Khung giá khuyến nghị trên thị trường thực tế
• Khoảng giá thị trường hợp lý (Fair Market Value): 10,8 – 11,5 tỷ VNĐ (tương đương khoảng 150 – 160 triệu VNĐ/m² đất tính trọn gói cả tòa nhà 4 tầng BTCT kiên cố 235 m² sàn, đường ô tô tránh sát công viên khu Tân Sơn Nhì).
• Vùng giá thanh khoản nhanh (bán gấp thu tiền mặt): 10,2 – 10,5 tỷ VNĐ (mức giá cực kỳ hấp dẫn để khách tìm nhà an cư chất lượng cao tại Tân Phú chốt cọc ngay).
• Đánh giá mức giá chủ nhà đang chào bán (12 tỷ VNĐ):
o Mức giá chào bán 12 tỷ VNĐ (tương đương ~166,6 triệu VNĐ/m²) hơi nhỉnh hơn biên giá trị thị trường thực tế khoảng 5% – 7% (chênh lệch khoảng 0,6 – 0,8 tỷ VNĐ). Mức chênh lệch này là biên độ thông thường của các chủ nhà tại khu VIP Tân Sơn Nhì để chừa khoảng thương lượng bớt lộc.
o Căn nhà sở hữu toàn bộ các tiêu chuẩn tốt: đất sạch không quy hoạch, sát công viên, kế mặt tiền, nhà 4 tầng BTCT hoàn công đủ. Nếu đàm phán kéo mức giá chốt về vùng 11,0 – 11,3 tỷ VNĐ, đây sẽ là một giao dịch rất an toàn và sinh lời bền vững cho người mua.
