Chuyển tới nội dung
Home » News » Economics » Định giá » ĐỊNH GIÁ mặt tiền Dương Thiệu Tước, 4×20 m, Tân Phú

ĐỊNH GIÁ mặt tiền Dương Thiệu Tước, 4×20 m, Tân Phú

💰ĐỊNH GIÁ mặt tiền Dương Thiệu Tước, 4×20 m, Tân Phú
💲Giá kỳ vọng: 8,600,000,000 ₫
💱 Tổng giá trị = 7,29 (Đất cơ sở) + 0,55 (Nhà 2 tầng BTCT) + 0,65 (Cách Aeon Mall 200m) + 0,40 (Quy hoạch 9 tầng) – 0,35 (Mật độ xây dựng 65%) – 0,20 (Hướng Tây) = 8,34 tỷ VNĐ

Phương trình tổng quát:

Giá trị nhà = Giá trị đất nền cơ sở (81 m²) + Giá trị công trình nhà 2 tầng BTCT + Thặng dư vị trí sát Aeon Mall Tân Phú (200m) + Thặng dư quy hoạch cao tầng (1 – 9 tầng) – Chiết giảm mật độ xây dựng 65% – Chiết giảm hướng Tây

Bán nhà mặt tiền Dương Thiệu Tước, 4×20 m, Tân Phú, giá 8.6 tỷ

1. Dữ liệu thuộc tính của tài sản

  • Vị trí & Tọa độ: Mặt tiền đường Dương Thiệu Tước, Phường Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú, TP.HCM (tọa độ 10.7994330887756, 106.62042032072009; vị trí đắc địa thuộc khu vực Tân Sơn Nhì sầm uất, nằm cách trung tâm thương mại Aeon Mall Tân Phú chỉ khoảng 200m).
  • Đặc tính hạ tầng trước nhà: Mặt tiền đường lòng đường 5m, xe hơi vào nhà dễ dàng, lưu lượng giao thông nội bộ đông đúc, phù hợp mở văn phòng công ty, spa, phòng khám hoặc kinh doanh buôn bán đa ngành, hướng chính Tây.
  • Diện tích & Kích thước khuôn đất: 81 m² (kích thước chuẩn 4m x 20m vuông vức tuyệt đối).
  • Kết cấu & Hiện trạng xây dựng: Nhà 2 tầng đúc bê tông cốt thép (BTCT), cấu trúc gồm 2 phòng ngủ, ban công thông thoáng; diện tích sàn xây dựng ước tính khoảng 110 – 120 m² sàn.
  • Quy hoạch & Chỉ tiêu kiến trúc: Đất nhóm nhà ở hiện hữu, tầng cao quy hoạch từ 1 – 9 tầng, mật độ xây dựng khống chế 65% (cho phép xây dựng trên diện tích đất khoảng 52,6 m², diện tích còn lại làm sân trước/sân sau).
  • Tình trạng pháp lý & Giá chào bán: Sổ hồng riêng (cập nhật sổ mới 2026), hoàn công chuẩn, công chứng giao nhà ngay; giá chào bán 8,6 tỷ VNĐ.

2. Định lượng từng thuộc tính theo mô hình Hedonic

  • Giá trị đất nền cơ sở theo vị trí (P_land): 7,29 tỷ VNĐ
    • Đơn giá đất giao dịch thực tế đối với các tuyến đường mặt tiền giao thông xe hơi khu vực Phường Tân Sơn Nhì (gần trục Tân Sơn Nhì – Cầu Béo – Aeon Mall) hiện dao động từ 85 – 95 triệu VNĐ/m².
    • Áp dụng mức đơn giá cơ sở 90 triệu VNĐ/m² trên toàn bộ diện tích đất ở công nhận 81 m²: 81 m² x 90.000.000 VNĐ = 7,29 tỷ VNĐ.
  • Giá trị công trình xây dựng 2 tầng BTCT hoàn nhập (P_structure): 0,55 tỷ VNĐ
    • Nhà 2 tầng BTCT kiên cố, diện tích sàn sử dụng khoảng 115 m². Suất vốn đầu tư hoàn thiện nhà phố 2 tầng hiện nay khoảng 6,5 triệu VNĐ/m² sàn.
    • Tỷ lệ chất lượng còn lại theo khấu hao sử dụng ước đạt khoảng 75%: 115 m² x 6.500.000 VNĐ/m² x 75% = 0,56 tỷ VNĐ (làm tròn 0,55 tỷ VNĐ).
  • Thặng dư vị trí kế cận Aeon Mall Tân Phú 200m (Delta_location): 0,65 tỷ VNĐ
    • Khoảng cách chỉ 200m tới Aeon Mall Tân Phú (trung tâm mua sắm, giải trí lớn nhất khu Tây) mang lại tiện ích sống vượt trội, cộng hưởng lưu lượng khách hàng và nhu cầu thuê ở/kinh doanh rất cao từ cụm tiện ích xung quanh (thặng dư đóng góp thêm khoảng 9% giá trị đất nền cơ sở).
  • Thặng dư quy hoạch cao tầng 1 – 9 tầng (Delta_zoning): 0,40 tỷ VNĐ
    • Khung quy hoạch cho phép xây dựng tối đa đến 9 tầng mang lại dư địa nâng cấp tài sản lớn cho nhà đầu tư nếu muốn đập đi xây lại tòa nhà văn phòng, CHDV hoặc căn hộ mini cho thuê.
  • Chiết giảm mật độ xây dựng 65% (Discount_density): – 0,35 tỷ VNĐ
    • Quy hoạch khống chế mật độ xây dựng ở mức 65% (chỉ được xây kiên cố khoảng 52,6 m²/81 m² đất), buộc công trình phải chừa khoảng 28,4 m² làm sân trước/sau hoặc giếng trời, làm co hẹp diện tích xây dựng tầng trệt so với các khu vực cho phép mật độ 80% – 90%.
  • Chiết giảm hướng chính Tây (Discount_west): – 0,20 tỷ VNĐ
    • Hướng chính Tây bị nắng chiếu trực tiếp vào chiều, tăng chi phí làm mát và cần xử lý giải pháp cách nhiệt mặt tiền.

3. Tổng hợp kết quả định giá

Tổng giá trị = 7,29 (Đất cơ sở) + 0,55 (Nhà 2 tầng BTCT) + 0,65 (Cách Aeon Mall 200m) + 0,40 (Quy hoạch 9 tầng) – 0,35 (Mật độ xây dựng 65%) – 0,20 (Hướng Tây) = 8,34 tỷ VNĐ

4. Khung giá khuyến nghị trên thị trường thực tế

  • Khoảng giá thị trường hợp lý (Fair Market Value): 8,2 – 8,5 tỷ VNĐ (tương đương khoảng 101 – 105 triệu VNĐ/m² bao gồm trọn gói đất 81 m² và nhà 2 tầng BTCT gần Aeon Mall Tân Phú).
  • Vùng giá thanh khoản nhanh (bán gấp thu tiền mặt): 7,7 – 8,0 tỷ VNĐ.
  • Đánh giá mức giá chủ nhà đang chào bán (8,6 tỷ VNĐ):
    • Mức giá chào bán 8,6 tỷ VNĐ (tương đương ~106,1 triệu VNĐ/m² đất) là mức giá rất sát với giá trị thị trường thực tế (chỉ chênh lệch khoảng 1% – 3%, tương đương 0,1 – 0,3 tỷ VNĐ).
    • Với lợi thế khuôn đất 81 m² vuông vức (4m x 20m), đường xe hơi vào nhà, cách Aeon Mall Tân Phú chỉ 200m và quy hoạch xây được 1 – 9 tầng, mức giá chào 8,6 tỷ VNĐ là mức giá hợp lý. Người mua có thể thương lượng lùi nhẹ về vùng giá 8,3 – 8,4 tỷ VNĐ để giao dịch thành công.

Tag: