Chuyển tới nội dung
Home » News » Economics » Định giá » [Định Giá] Nhà mặt tiền Bà Hạt, 3.1×13 m, Quận 10

[Định Giá] Nhà mặt tiền Bà Hạt, 3.1×13 m, Quận 10

Tổng giá trị = 8,575 (Đất công nhận) + 0,55 (Nhà 3 tầng) + 1,60 (Mặt tiền dòng tiền) + 0,78 (Phần đất trệt 15,5 m² ngoài sổ) – 0,40 (Chiết giảm ngang 3,05m) = 11,105 tỷ VNĐ (làm tròn 11,1 – 11,3 tỷ VNĐ)

Phương trình tổng quát:

Giá trị nhà = Giá trị đất nền công nhận (24,5 m²) + Giá trị công trình nhà 3 tầng BTCT + Thặng dư mặt tiền kinh doanh & Dòng tiền sầm uất + Thặng dư phần diện tích đất lộ giới đang sử dụng (15,5 m²) – Chiết giảm mặt tiền hẹp (3,05m)

Bán nhà mặt tiền Bà Hạt, 3.1×13 m, Quận 10, giá 12.8 tỷ

1. Dữ liệu thuộc tính của tài sản

  • Vị trí & Tọa độ hạ tầng: Mặt tiền đường Bà Hạt, Phường 8, Quận 10, TP.HCM (đường rộng 10m – 12m, vỉa hè rộng, thuộc tuyến phố kinh doanh – buôn bán đa ngành nghề cực kỳ sầm uất của trung tâm Quận 10).
  • Diện tích & Kích thước khuôn đất:
    • Diện tích công nhận trên sổ: 24,5 m² (ngang 3,05m x dài 13,15m).
    • Diện tích đất thực tế sử dụng tầng trệt: 40 m² (có 15,5 m² thuộc khoảng lùi lộ giới đường Bà Hạt nhưng đang được sử dụng trọn vẹn).
  • Kết cấu & Diện tích sàn: Nhà 3 tầng bê tông cốt thép (BTCT) kiên cố, gồm 2 phòng ngủ, 3 WC.
    • Diện tích sàn tầng trệt: 40 m².
    • Diện tích sàn tầng 2 và tầng 3: 28,5 m²/sàn.
    • Tổng diện tích sàn sử dụng (GFA): Khoảng 97 m².
  • Quy hoạch & Hướng: Hướng Tây Bắc, đất dân cư hiện hữu, tầng cao quy hoạch từ 2 – 5 tầng.
  • Hiệu suất khai thác dòng tiền (Cash Flow): Đang khai thác cho thuê nguyên căn từ 20 – 25 triệu VNĐ/tháng (tương đương 240 – 300 triệu VNĐ/năm), tỷ suất Rental Yield ~1,88% – 2,34%/năm.
  • Pháp lý & Giá chào bán: Sổ hồng chính chủ, công chứng giao dịch ngay; giá chào bán 12,8 tỷ VNĐ.

2. Định lượng từng thuộc tính theo mô hình Hedonic

  • Giá trị đất nền công nhận cơ sở (P_land_legal): 8,575 tỷ VNĐ
    • Mặt tiền đường Bà Hạt (đoạn Phường 8, Quận 10) là tuyến đường kinh doanh sầm uất lõi trung tâm. Đơn giá đất công nhận đối với các khuôn đất nhỏ gọn hiện dao động từ 330 – 370 triệu VNĐ/m².
    • Áp dụng mức đơn giá cơ sở 350 triệu VNĐ/m² trên diện tích đất công nhận 24,5 m²: 24,5 m² x 350.000.000 VNĐ = 8,575 tỷ VNĐ.
  • Giá trị công trình xây dựng 3 tầng BTCT hoàn nhập (P_structure): 0,55 tỷ VNĐ
    • Nhà 3 tầng BTCT còn rất chắc chắn, tổng diện tích sàn sử dụng 97 m². Suất vốn đầu tư hoàn thiện nhà phố lõi trung tâm khoảng 8 triệu VNĐ/m² sàn.
    • Tỷ lệ chất lượng còn lại theo khấu hao sử dụng ước đạt 70%: 97 m² x 8.000.000 VNĐ/m² x 70% = 0,543 tỷ VNĐ (làm tròn 0,55 tỷ VNĐ).
  • Thặng dư dòng tiền & Vị thế kinh doanh mặt tiền (Delta_commercial): 1,60 tỷ VNĐ
    • Lợi thế mặt tiền đường 10m – 12m sầm uất mang lại dòng tiền cho thuê ổn định 20 – 25 triệu VNĐ/tháng (240 – 300 triệu VNĐ/năm), giúp bất động sản có tính thanh khoản cao và khả năng giữ giá cực tốt tại Quận 10.
  • Thặng dư giá trị sử dụng phần đất lộ giới 15,5 m² (Delta_encroachment): 0,78 tỷ VNĐ
    • Tầng trệt sử dụng thực tế 40 m² (rộng hơn 15,5 m² so với sổ công nhận 24,5 m²). Phần diện tích trước nhà này nằm trong lộ giới nhưng được quyền sử dụng làm kinh doanh/sân để xe buôn bán cực kỳ giá trị.
    • Giá trị phần đất này được tính bằng ~15% – 20% đơn giá đất công nhận: 15,5 m² x 350 triệu VNĐ/m² x 15% = 0,81 tỷ VNĐ (chiết khấu yếu tố quy hoạch còn khoảng 0,78 tỷ VNĐ).
  • Chiết giảm kích thước mặt tiền hẹp 3,05m (Discount_width): – 0,40 tỷ VNĐ
    • Kích thước chiều ngang 3,05m thuộc chuẩn bề ngang hơi hẹp đối với nhà mặt tiền kinh doanh (chuẩn đẹp là ngang từ 4m trở lên). Bề ngang co hẹp làm giảm mức độ nhận diện thương hiệu và độ thoáng của mặt tiền cửa hàng.

3. Tổng hợp kết quả định giá

Tổng giá trị = 8,575 (Đất công nhận) + 0,55 (Nhà 3 tầng) + 1,60 (Mặt tiền dòng tiền) + 0,78 (Phần đất trệt 15,5 m² ngoài sổ) – 0,40 (Chiết giảm ngang 3,05m) = 11,105 tỷ VNĐ (làm tròn 11,1 – 11,3 tỷ VNĐ)

4. Khung giá khuyến nghị trên thị trường thực tế

  • Khoảng giá thị trường hợp lý (Fair Market Value): 11,0 – 11,5 tỷ VNĐ (tương đương khoảng 449 – 469 triệu VNĐ/m² tính theo đất công nhận 24,5 m², đã bao gồm nhà 3 tầng và lợi thế dòng tiền kinh doanh mặt tiền Bà Hạt).
  • Vùng giá thanh khoản nhanh (bán gấp thu tiền mặt): 10,2 – 10,6 tỷ VNĐ.
  • Đánh giá mức giá chủ nhà đang chào bán (12,8 tỷ VNĐ):
    • Mức giá chào bán 12,8 tỷ VNĐ (tương đương ~522,4 triệu VNĐ/m² đất công nhận) đang cao hơn giá trị định giá thị trường thực tế khoảng 11% – 15% (chênh lệch từ 1,3 – 1,8 tỷ VNĐ).
    • Lý do chủ nhà phát giá 12,8 tỷ VNĐ là vì tính đơn giá dựa trên tổng diện tích sử dụng thực tế tầng trệt (40 m²) và dòng tiền kinh doanh tốt.
    • Tuy nhiên, do diện tích pháp lý công nhận trên sổ chỉ có 24,5 m² và bề ngang 3,05m, mức giá đàm phán giao dịch hợp lý cho nhà đầu tư giữ tài sản tạo dòng tiền nên rơi vào khoảng 11,2 – 11,6 tỷ VNĐ.

Tag: