[Định Giá] Mặt tiền Nguyễn Phi Khanh, 4.1×8.5 m, Quận 1

Tổng giá trị = 13,30 (Đất cơ sở) + 1,65 (Nhà 5 tầng mới) + 2,00 (Mặt tiền dòng tiền) + 0,90 (Quy hoạch 8 tầng) + 0,25 (Hướng Nam) – 0,30 (Chiều sâu ngắn 8,5m) = 17,80 tỷ VNĐ

Bán nhà mặt tiền Nguyễn Phi Khanh, 4.1×8.5 m, Quận 1, giá 18.5 tỷ

Phương trình tổng quát: Giá trị nhà = Giá trị đất nền cơ sở (35 m²) + Giá trị công trình nhà 5 tầng BTCT mới + Thặng dư mặt tiền kinh doanh & Dòng tiền cao + Thặng dư quy hoạch cao tầng (1 – 8 tầng) + Thặng dư hướng Nam – Chiết giảm chiều sâu ngắn (8,5m)

1. Dữ liệu thuộc tính của tài sản

Vị trí & Hạ tầng: Mặt tiền đường Nguyễn Phi Khanh, Phường Tân Định, Quận 1, TP.HCM (đường rộng 7m có vỉa hè), tuyến phố sầm uất giáp ranh Quận 3, kết nối trực tiếp Trần Quang Khải, Đinh Tiên Hoàng, Bà Chiểu; thích hợp kinh doanh spa, thẩm mỹ viện, showroom, thời trang hoặc làm văn phòng công ty sang trọng.
Diện tích & Kích thước khuôn đất: 35 m² (kích thước 4,1m x 8,5m, bề ngang 4,1m chuẩn đẹp).
Kết cấu & Hiện trạng công trình: Nhà 5 tầng đúc bê tông cốt thép (BTCT) gồm 1 trệt, 3 lầu và sân thượng. Nhà mới tinh, thiết kế hơi hướng kiến trúc Pháp hiện đại.
- Bố trí: 1 mặt bằng kinh doanh tầng trệt, 3 phòng ngủ master cao cấp, 1 sảnh sân thượng (làm phòng sinh hoạt), 4 WC.
- Tổng diện tích sàn sử dụng (GFA): Khoảng 150 – 160 m².
Quy hoạch & Hướng: Hướng Nam mát mẻ, đất ở hiện hữu chỉnh trang, tầng cao quy hoạch từ 1 – 8 tầng.
Hiệu suất khai thác dòng tiền (Cash Flow): Đang cho thuê nguyên căn đạt 35 – 40 triệu VNĐ/tháng (420 – 480 triệu VNĐ/năm), tỷ suất Rental Yield ~2,27% – 2,59%/năm.
Pháp lý & Giá chào bán: Sổ hồng chính chủ, pháp lý chuẩn, hoàn công đủ, công chứng ngay; giá chào bán 18,5 tỷ VNĐ.

2. Định lượng từng thuộc tính theo mô hình Hedonic

Giá trị đất nền mặt tiền Nguyễn Phi Khanh cơ sở (P_land): 13,30 tỷ VNĐ
- Mặt tiền đường Nguyễn Phi Khanh, Phường Tân Định, Quận 1 có đơn giá đất giao dịch thực tế hiện dao động từ 360 – 400 triệu VNĐ/m².
- Áp dụng mức đơn giá cơ sở 380 triệu VNĐ/m² trên diện tích đất ở công nhận 35 m²: 35 m² x 380.000.000 VNĐ = 13,30 tỷ VNĐ.
Giá trị công trình xây dựng 5 tầng BTCT mới (P_structure): 1,65 tỷ VNĐ
- Công trình nhà 5 tầng BTCT hoàn thiện cao cấp phong cách Pháp, diện tích sàn sử dụng ~155 m². Suất vốn đầu tư hoàn thiện nhà phố cao cấp khu Tân Định Quận 1 khoảng 12 triệu VNĐ/m² sàn (bao gồm nội thất 3 phòng master và mặt bằng kinh doanh).
- Chất lượng công trình nhà mới đạt 90%: 155 m² x 12.000.000 VNĐ/m² x 90% = 1,674 tỷ VNĐ (làm tròn 1,65 tỷ VNĐ).
Thặng dư vị thế mặt tiền & Dòng tiền cao (Delta_commercial): 2,00 tỷ VNĐ
- Tuyến phố Nguyễn Phi Khanh kinh doanh sầm uất, vỉa hè rộng, tạo ra dòng tiền đều đặn 35 – 40 triệu VNĐ/tháng (420 – 480 triệu VNĐ/năm). Vị thế kinh doanh mặt tiền Tân Định nâng cao giá trị thương hiệu và tính thanh khoản của tài sản.
Thặng dư quy hoạch cao tầng 1 – 8 tầng (Delta_zoning): 0,90 tỷ VNĐ
- Quy hoạch đất ở hiện hữu chỉnh trang cho phép xây dựng từ 1 – 8 tầng giúp bảo toàn giá trị quy hoạch dài hạn và giữ được chiều cao công trình tối đa khu vực trung tâm Quận 1.
Thặng dư hướng Nam phong thủy (Delta_orientation): 0,25 tỷ VNĐ
- Hướng Nam mang lại sinh khí tốt, đón gió mát quanh năm, tránh được nắng gắt trực diện.
Chiết giảm do chiều sâu nhà hơi ngắn 8,5m (Discount_depth): – 0,30 tỷ VNĐ
- Chiều sâu khuôn đất 8,5m thuộc dạng chiều sâu ngắn, mặc dù bề ngang 4,1m rất đẹp nhưng độ sâu ngắn làm giới hạn khoảng lùi sân trước/sân sau ở tầng trệt.

3. Tổng hợp kết quả định giá

4. Khung giá khuyến nghị trên thị trường thực tế

Khoảng giá thị trường hợp lý (Fair Market Value): 17,5 – 18,2 tỷ VNĐ (tương đương khoảng 500 – 520 triệu VNĐ/m² bao gồm trọn gói đất 35 m², nhà 5 tầng mới tinh thiết kế Pháp và dòng tiền khai thác 40 triệu/tháng).
Vùng giá thanh khoản nhanh (bán gấp thu tiền mặt): 16,2 – 16,8 tỷ VNĐ.
Đánh giá mức giá chủ nhà đang chào bán (18,5 tỷ VNĐ):
- Mức giá chào bán 18,5 tỷ VNĐ (tương đương ~528,5 triệu VNĐ/m² đất) là mức giá rất sát với giá trị định giá thực tế (chỉ nhỉnh hơn khoảng 1,6% – 3%, tương đương 0,3 – 0,7 tỷ VNĐ).
- Đây là sản phẩm mặt tiền hiếm hoi tại Phường Tân Định có nhà mới đẹp 5 tầng mua về khai thác ngay không cần sửa chữa. Người mua đầu tư nhận dòng tiền hoặc tự kinh doanh có thể đàm phán chốt giao dịch ở vùng giá 17,8 – 18,1 tỷ VNĐ để hoàn tất mua bán.